Seleccioná los puntos en los que generalmente se presentan problemas para conocer:
- Los riesgos que puede ocasionar no realizar rutinas de mantenimiento preventivo.
- Cuáles son las rutinas de mantenimiento necesarias para prevenir estos riesgos.
- Las normativas a cumplir y los detalles técnicos a tener en cuenta en cada área.
La fachada es el paramento exterior de un edificio. Hace referencia a todas las paredes exteriores de la construcción, pero por lo general, se utiliza para hacer mención a la fachada principal o fachada delantera.
En la propiedad horizontal las fachadas corresponden a toda la copropiedad. Al igual que en todos los bienes comunes, está especialmente prohibido modificarlas sin intervención de la asamblea.
Las fachadas más comunes en nuestras ciudades son llamadas pesadas, por los materiales que las componen.
Para asegurar un correcto mantenimiento es importante verificar de qué está hecha la fachada del edificio para saber cuáles serán sus puntos débiles en el futuro y poder prevenir su deterioro.
Por ejemplo, las fachadas de ladrillo visto, suelen necesitar que se revisen las piezas para ver si están flojas o sueltas, ver si hay desprendimientos o si los ladrillos han perdido soporte. En ocasiones se los impermeabiliza con pinturas específicas que no afectan al color.
Las fachadas pintadas, en cambio, suelen requerir una revisión de la pintura y control de los desprendimientos en los hierros. Muchas veces, se produce la misma patología que se ve en balcones y tanques, por la cual el hierro termina hinchándose y desplazando a los revoques.
Los RIESGOS a los que nos exponemos si no se realizan estos mantenimientos pueden llegar a ser muy graves. Un desprendimiento de la fachada puede causar daños físicos a personas o vehículos, de los cuales es responsable el edificio.
Pero incluso, sin llegar a este extremo de causar daño a terceros, el no hacer las reparaciones conlleva riesgos para el propio edificio. Un desprendimiento que no se repara, deja expuestos los hierros de la estructura. Estos, con el tiempo, se van picando y el deterioro puede ser tan grande que provoque el desprendimiento de la sección entera, o que sea necesario suplementar el hierro caído, lo cual implica una obra mucho más complicada y costosa.
Obviamente, existen muchos problemas más y siempre es necesario recurrir a un buen profesional que pueda evaluar la gravedad, los riesgos y los tratamientos adecuados para el problema. En general, se considera que todo dinero invertido en planificación y organización de las obras, termina generando ahorros 5 veces mayores a la copropiedad.
La azotea es la parte superior de un edificio cuando ésta es plana.
Frecuentemente se permite el acceso a ella, aunque en esos casos se requiere que la cubierta sea especial (transitable) y tenga baranda en todo su perímetro.
Es un bien común, por supuesto, y las modificaciones están prohibidas sin permiso de la asamblea. Esto es especialmente importante cuando se plantea la instalación de antenas o equipos de aire acondicionado. Es conveniente definir un protocolo para la instalación de estos equipos, que defina la forma de colocación y el sitio más adecuado para garantizar la seguridad de la membrana y evitar que se dañe.
El mayor RIESGO al que nos exponemos por falta de mantenimiento en las azoteas, son las humedades ocasionadas a los departamentos. Esto se puede prevenir con un mantenimiento regular, pues permite detectar anomalías antes de que el pasaje de agua genere humedad y deterioro.
Otro PUNTO DÉBIL de las azoteas son las barandas, escaleras y otros elementos de herrería. La falta de mantenimiento puede obligar a cambiar secciones completas de estos elementos de forma prematura. Y así, la vida útil de una baranda, por ejemplo, que con el adecuado mantenimiento podría ser de 20 años, queda reducida a la mitad.
Los tanques de agua junto con las cañerías, son los principales determinantes de la calidad del agua que llega a nuestros hogares. Por eso, su limpieza y mantenimiento está muy regulada por las Intendencias de los distintos departamentos.
Los edificios suelen tener 2 tanques de agua en general.
El tanque inferior o intermediario recibe el agua directamente del sistema de OSE. Esa agua sube hasta el tanque superior, ubicado en el nivel más alto del edificio, a través de un sistema de bombas o por la presión en edificios más bajos.
El tanque superior suele estar dividido en 2 partes, para que sea fácil de limpiar sin cortar el suministro.
Los tanques tienen tapas que se sellan luego de cada limpieza, para evitar el ingreso de sustancias contaminantes. Pero si este sellado se deteriora, podría entrar agua de lluvia en los tanques, la cual no es agua potable y tiene muchos contaminantes. También se corre el riesgo del ingreso de mosquitos y otros insectos a los tanques, lo cual puede favorecer la proliferación de enfermedades como el dengue.
El principal RIESGO de no hacer la limpieza de los tanques es la posibilidad de enfermar por el consumo de agua en mal estado. Además, si el agua se estanca, la suciedad puede llenar las cañerías y provocar daños por obstrucción.
Los ascensores son, sin dudas, los elementos que detonaron la propiedad horizontal. La construcción de edificios tal como la conocemos hoy día no se podría dar sin ellos, ya que nos permiten construir a mayor altura cada vez.
Los primeros ascensores, con cabinas recargadas y maderas finas eran también artículos de lujo, que mostraban la importancia de un edificio.
Pero lo principal es que permitió que los edificios tuvieran más de 3 pisos. Esta ventaja también implica una dependencia ya que los propietarios de los pisos más altos necesitan tener el ascensor siempre funcionando de forma correcta para vivir con comodidad.
El mayor problema de la falta de mantenimiento de un ascensor es el riesgo para la seguridad de los usuarios. Si bien todos los ascensores tienen sistemas de seguridad muy controlados, y las empresas que brindan mantenimiento tienen controles muy rigurosos, lo cierto es que descuidar el mantenimiento puede provocar más de un susto o incluso algún accidente.
Pero más allá de estos casos extremos, cuando la falta de mantenimiento hace que se deterioren las máquinas y el ascensor termina fallando, se ocasionan unos gastos de reparación mucho más elevados que el mantenimiento en sí.
Los cuerpos salientes, como balcones y terrazas, son elementos que sobresalen del plano de la fachada, tomando gran importancia en la composición y geometría de la fachada. Gracias a estas plataformas exteriores podemos “estar en la calle” sin necesidad de salir del edificio.
Los balcones que siguen siendo bienes comunes a todos los efectos. Por lo tanto, es muy importante recordar que no pueden ser modificados sin autorización.
El deterioro en los balcones puede ocasionar desprendimientos, caída de revoques hacia la calle y daño a peatones o vehículos, de los que cuales el edificio es responsable. En casos extremos, el deterioro de la sujeción puede ocasionar el desprendimiento de la losa entera del balcón, con un enorme riesgo para los habitantes del propio edificio como para viandantes y vehículos.
Un ejemplo de lo grave que puede resultar la falta de mantenimiento en los balcones, lo podemos ver en esta crónica:
https://www.subrayado.com.uy/edificio-desalojado-y-buses-desviados-balcon-caido-malvin-n21629
La aparición de las pequeñas manchitas negras en las paredes cuando empieza el invierno, es la pesadilla de todos los copropietarios. Suele ser un tema delicado porque es muy difícil saber cuándo se trata de una filtración real y cuándo nos enfrentamos a la temida condensación.
Habitualmente, es necesario una investigación por parte de buenos profesionales para determinar de dónde provienen las humedades.
En un primer acercamiento se define dónde se encuentra la humedad y qué habitaciones hay por encima de la misma. Si lo que hay arriba es un baño o una cocina, es esencial iniciar realizando una prueba hidráulica y manométrica en las cañerías de dicha habitación.
En edificios con calefacción, otro posible sospechoso son los caños de calefacción del apartamento de arriba.
La termografía es una herramienta muy útil para poder seguir una humedad. Nos permite ver las huellas de calor en pisos y paredes. Los lugares con presencia de agua se ven más azules, por lo que se puede tener pistas invaluables sobre el origen de la humedad.
Es importante que al evaluar tengamos toda la información posible: lugar en donde está la pérdida, alguna foto, etc. Por suerte hoy día los whatsapp nos permiten compartir mucha información muy rápido.
Cuando se descarta la filtración como origen de la humedad, se deben estudiar las posibles causas de la humedad por condensación para eliminarlas o minimizarlas. En el pdf adjunto podés ver las distintas causas y las recomendaciones para eliminar este tipo de humedades.
Es obligatorio que todos los edificios cuenten con medidas de protección contra incendios y con la habilitación de las mismas por parte de la Dirección Nacional de Bomberos.
Los elementos de protección que debe tener cada edificio, están determinados por la categoría a la que pertenece, establecida por el decreto reglamentario de la ley 15.896 artículo 7.
En caso de incendio, estos elementos salvan vidas. Es muy importante que tu edificio tenga todo su equipamiento al día.
Contar con asesoramiento experto ayuda a no gastar de más en este rubro, a la vez que asegura que tu edificio está protegido.
Hay cuatro excelentes razones para hacer el mantenimiento del edificio de manera constante y organizada:
Mantiene el valor de la propiedad.
Aumenta la vida útil de la propiedad.
Disminuye los costos globales del mantenimiento.
Da seguridad y confiabilidad en el uso.
Un plan de mantenimiento programado permite minimizar las fallas prematuras de los componentes del edificio, anticiparse a ellas y atenderlas a tiempo: antes de que el deterioro requiera obras de reparación mucho más costosas y complicadas.
Pero también tenés que saber que un plan coordinado a largo plazo permite recuperar edificios ya deteriorados, revalorizarlos y devolver a los vecinos la calidad de vida y el disfrute de su propiedad. Esto es posible incluso en edificios con pocos recursos económicos, gracias a una planificación rigurosa.
Además de estos beneficios tangibles, hay otras ventajas importantes para la calidad de vida de los vecinos. Planificar las obras de mantenimiento de forma organizada permite:
- Pedir y comparar presupuestos con calma.
- Elegir los mejores profesionales.
- Elegir los tiempos ideales para recaudar el dinero.
- Programar la mejor época para realizar las obras.
Esto aporta mucha tranquilidad y bienestar porque evitamos:
El factor de URGENCIA, la PRESIÓN y el ESTRÉS de tener que resolver los problemas corriendo.
Que haya vecinos que lo tengan que pasar mal a causa de roturas. Por ejemplo, tener goteras en su casa.
Para lograr todo esto, la ejecución del plan de mantenimiento requiere tener bajo control múltiples factores:
Saber identificar qué tipo de profesional es el adecuado para cada caso. ¿Es suficiente un albañil o es necesaria la intervención de un ingeniero o un arquitecto?
Tener el conocimiento técnico para evaluar los presupuestos y saber identificar si se adaptan o no a las necesidades del edificio y a las normativas que aplican en cada caso.
Conocer los requisitos legales que deben cumplir las empresas en cuanto a normativas, BPS, seguridad y responsabilidad penal por el riesgo de los trabajadores, etc.
Revisar los contratos, las formas de pago, las garantías.
También es necesario una buena coordinación para:
Organizar las formas de pago y la recaudación con los propietarios.
Graduar el avance de las obras de acuerdo al dinero que se dispone en cada momento.
Coordinar a varias empresas para que venga cada una en el momento que corresponde, ya que algunos trabajos se deben hacer antes que otros.
Controlar la ejecución de los trabajos y asegurarse de que quedan bien terminados.
Todo esto, sumado a las pequeñas tareas del día a día, requiere un esfuerzo en equipo de los vecinos, la comisión administradora y el Administrador del Edificio.
